Immobilienkompetenz trifft auf Engineering-Expertise

​

LCOR, ein Entwickler, Investor und Betreiber von Wohnimmobilien mit einem Anlagevolumen von mehr als 5 Mrd. USD, befand sich mitten im Erwerb einer Immobilie, als Mike Hogentogler etwas tat, was häufig erst nach Abschluss einer Transaktion geschieht.

Er bezog den Versicherungspartner des Unternehmens, FM Affiliated, bereits in die Due-Diligence-Prüfung ein.

Das Verkaufsprospekt beschrieb drei Gebäude in Stahlrahmenbauweise. Die Kennzahlen waren überzeugend, und die Transaktion verlief planmäßig. Hogentogler, Chief Operating Officer von LCOR, wollte jedoch noch vor dem Eigentumsübergang eine technische Bewertung der Immobilie durchführen lassen.

Ingenieur*innen von FM Affiliated besichtigten den Standort. Als sie ihre Ergebnisse vorlegten, hatten sie etwas entdeckt, das in den Unterlagen des Verkäufers nicht aufgeführt war. Zwei der drei Gebäude waren keine durchgängigen Stahlrahmenkonstruktionen. Stattdessen handelte es sich um Gebäude in Podiumsbauweise, bei denen die oberen Geschosse in Holzbauweise ausgeführt waren.

„Davon wussten wir nichts“, sagt Hogentogler. „Wenn man sich mitten in einer Akquisition befindet und Fristen einhalten muss, sind solche Informationen und eine schnelle Einschätzung enorm hilfreich. Dadurch können wir unser Underwriting und unsere Bewertung der Immobilie entsprechend anpassen.“

Die Bauweise eines Gebäudes beeinflusst Brandschutzklassifizierungen, versicherungstechnische Bewertungen, Betriebsabläufe und die langfristigen Kosten. Holzrahmenkonstruktionen weisen in der Regel ein höheres Brandrisiko auf als Stahlkonstruktionen. Das wirkt sich sowohl auf die Anforderungen an den Risikoschutz als auch auf die Versicherungsprämien aus. Diese Erkenntnisse gaben LCOR die Möglichkeit, die Vertragsbedingungen noch vor dem Abschluss der Transaktion neu zu verhandeln, anstatt erst nach dem Erwerb mit unerwarteten Konsequenzen konfrontiert zu werden.

Werte für den langfristigen Bestand schaffen

Seit fast 50 Jahren entwickelt LCOR Mehrfamilienwohnanlagen entlang der US-Ostküste nach einer Philosophie, die das Unternehmen als „build-to-core“ bezeichnet. Dahinter steht der Anspruch, Wohnimmobilien nach institutionellen Standards zu entwickeln, die langfristig Bestand haben und dauerhaft überzeugen.

Diese Philosophie hat sich bewährt. Heute verwaltet LCOR 31 Projekte mit mehr als 10.000 Wohneinheiten von Boston bis Miami. Zum Portfolio gehören gefragte Immobilien wie The Ryland, ein 31-stöckiger Wohnturm in Philadelphias Stadtteil Society Hill mit Dachpool, Fitnesscenter, Concierge-Service und Ausblick auf den Delaware River. Dabei wird die Auswahl von Partnern mit derselben Sorgfalt getroffen wie die Auswahl von Immobilien.

„Zeitlosigkeit ist für uns nicht nur ein Designprinzip“, sagt Hogentogler. „Dieser Anspruch prägt auch unsere Geschäftsbeziehungen.“

Technische Expertise von Anfang an

Als die Verlängerung des Versicherungsprogramms von LCOR anstand, empfahlen der Makler Marsh und der Berater FHS Risk FM Affiliated aufgrund seines technisch fundierten Underwriting-Ansatzes. Marsh und FHS Risk machten von Anfang an deutlich, was LCOR erwarten würde. Die Ingenieur*innen von FM Affiliated würden jedes Gebäude detailliert bewerten und eine aktive Rolle im Risikomanagement übernehmen.

„Mir wurde gesagt: ,FM Affiliated wird jedes Detail genau unter die Lupe nehmen‘“, erinnert sich Hogentogler. „Und ich dachte: Perfekt, denn genau das entspricht unserer Arbeitsweise.“

Er begleitete jede technische Erstbewertung gemeinsam mit den Mitarbeitenden von FM Affiliated. In die Technikräume. Auf die Dächer. Durch die Versorgungsbereiche.

„[Hogentogler] hat Standorte besichtigt, bevor er überhaupt bei uns versichert war“, sagt Mike Uccello, Senior Production Underwriter bei FM Affiliated und Ansprechpartner für LCOR.

Hogentogler wollte von Beginn an verstehen, wie FM Affiliated die Gebäude von LCOR und die bestehenden Risikomanagementverfahren bewertet. „Als wir anschließend die Empfehlungen besprochen haben, konnten wir konstruktive Gespräche führen, weil ich selbst vor Ort gewesen war, alles gesehen und verstanden hatte“, sagt er.

Heute handeln, langfristig denken

Einige technische Empfehlungen wurden sofort umgesetzt, etwa das Brandschutzmappen-Programm (Rote Warnkarte). Dieses Programm überwacht Sprinkleranlagen, wenn sie aufgrund von Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten außer Betrieb genommen werden. Die Objektteams informieren FM, sobald eine Anlage abgeschaltet wird, und erneut, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. Bleibt eine Rückmeldung aus, fragt FM nach. So wird sichergestellt, dass Ausfälle konsequent nachverfolgt werden.

Das Brandschutzmappen-Programm (Rote Warnkarte) wurde bereits innerhalb von 45 Tagen nach Beginn der Zusammenarbeit mit FM Affiliated eingeführt. Andere Empfehlungen erforderten dagegen umfassendere Abwägungen. FM wollte zunächst, dass HLK-Anlagen mechanisch auf den Dächern befestigt werden. Die Bauverantwortlichen von LCOR äußerten jedoch Bedenken, dass dadurch bestehende Dachgarantien beeinträchtigt werden könnten. Nach mehreren Gesprächen passte FM den Standard an die Anforderungen von LCOR an.

„Das ist ein gutes Beispiel dafür, wie gegenseitiger Austausch funktioniert“, sagt Hogentogler. „Gleichzeitig profitieren wir von den Erfahrungen von FM Affiliated, weil dort mit einer Vielzahl unterschiedlicher Immobilienunternehmen zusammengearbeitet wird. Ich kenne dagegen nur unser eigenes Portfolio.“

Wenn schnelles Handeln gefragt ist

Immobilienunternehmen sind einer Reihe bekannter Risiken ausgesetzt. Geplatzte Rohrleitungen verursachen Wasserschäden. In Technikräumen kann es zu kleineren Bränden kommen. Küstennahe Immobilien sind Naturgefahren ausgesetzt. Entscheidend ist die Vorbereitung.

„Niemand möchte um zwei Uhr morgens erfahren, dass etwas passiert ist“, sagt Hogentogler. „Man macht sich Sorgen um die Bewohner*innen. Man macht sich Sorgen um die Mitarbeitenden. Und man macht sich Sorgen um die Immobilie.“

Kam es zu Schäden an Immobilien von LCOR, war Patrick Leak, Senior Adjuster bei FM, häufig bereits am nächsten Tag vor Ort. Schnelles Handeln hilft, Beeinträchtigungen zu begrenzen. Doch die Präsenz vor Ort ist nur ein Teil der Unterstützung. Je nach Situation zog Leak Bausachverständige, Spezialist*innen für Schadenminderung und Expert*innen für forensische Rechnungslegung hinzu.

„Wir möchten unseren Kunden gerade in herausfordernden Zeiten zur Seite stehen“, sagt Leak. „Wichtig ist, dass sie wissen: Unabhängig davon, wie schwerwiegend die Situation zunächst erscheint, werden wir sie gemeinsam bewältigen. Wir begleiten unsere Kunden dabei, den Betrieb wieder aufzunehmen.“

Dafür müssen zahlreiche Beteiligte eng zusammenarbeiten: die Objektteams von LCOR, die Anwohner*innen, FM Affiliated, die Kreditgeber. FHS Risk als Versicherungsberater Marsh als Versicherungsmakler Wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen, können Maßnahmen dennoch schnell umgesetzt werden. Für ein Unternehmen, dessen Reputation maßgeblich auf der positiven Erfahrung seiner Mieter*innen beruht, ist die schnelle Rückkehr zum Normalbetrieb ebenso wichtig wie der Schutz des Immobilienwerts.

Darüber hinaus investiert LCOR gezielt in Präventionsmaßnahmen. Das Unternehmen hat im gesamten Portfolio Wassererkennungssysteme und automatische Absperreinrichtungen installiert, um Probleme frühzeitig zu erkennen und größere Schäden zu verhindern. Vor schweren Unwettern überprüfen speziell zusammengestellte Teams leerstehende Wohnungen, kontrollieren die Temperaturen in Technikräumen und stellen Ersatzheizgeräte bereit.

Schutz für ein wachsendes Portfolio

Mit dem Wachstum von LCOR entwickelt sich auch die Zusammenarbeit in den Bereichen Engineering und Versicherung weiter. FM Affiliated prüft Baupläne bereits vor Baubeginn. Empfehlungen werden schon während der Planungsphase berücksichtigt, anstatt erst nach Fertigstellung ausgesprochen zu werden. Bis eine neue Immobilie in Betrieb geht, hat das Engineering-Team sie bereits 15-mal geprüft.

„Nichts ist wirkungsvoller, als wenn das Management hinter unseren technischen Empfehlungen steht“, sagt Uccello. „Das ist der entscheidende Schritt.“

​